Изцяло нов закон ще регулира отпускането на ипотечни кредити. Проектът, публикуван в портала за обществени поръчки на Министерския съвет, ще влезе в сила от 21 март 2016 г., ако бъде приет от МС и Народното събрание. Той разширява изискванията за предоставяне на информация от кредитора преди сключването на договора с кредитополучателя, променя правилата за предсрочно погасяване, урежда статута на кредитните посредници, налага по-строги изисквания за оценка на кредитоспособността на потребителя.

С проекта се отменят и някои от последните поправки в сега действащия Закон за потребителския кредит.

Информация

Кредиторите и кредитните посредници ще са длъжни да осигуряват по всяко време информация за: целите, за които може да се използва кредитът; възможните обезщетения, включително дали те може да са на територията на друга държава членка на ЕС; възможния срок на договора; вида на лихвения процент (фиксиран/променлив); при кредити в чужда валута (с изключение на евро) - разяснения за рисковете от промени в обменния курс и възможната промяна в размера на дължимата сума; представителен пример за общия размер на кредита, общите разходи за потребителя, общата дължима сума и годишния процент на разходите по кредита; различните възможности за изплащане, включително броя, периодичността и размера на погасителните вноски; описание на условията при предсрочно погасяване; указание, че са възможни допълнителни разходи по кредита за потребителя, които не са включени в общите разходи по кредита; когато е необходима оценка на имота, кой следва да осигури извършването на оценката и дали възникват разходи за потребителя във връзка с тази оценка; посочване на допълнителните услуги, които потребителят е задължен да ползва с цел получаването на кредит (напр. застраховка), или с цел получаването му при предлаганите условия, и когато е приложимо, разяснение, че потребителят има право да ползва допълнителните услуги от друго лице, различно от кредитора; предупреждение за възможните последици при неизпълнение на задълженията, свързани с договора за кредит.

По досегашния закон за потребителския кредит клиентът можеше да се откаже от договора в 14-дневен срок след сключването му, без да дължи обезщетение. По закона за ипотечните кредити той ще може да се откаже в 14-дневен срок от получаването на проекта за договор. 

Тази възможност също трябва да е ясно написана и да се предоставя на клиентите по всяко време - на хартиен носител, в електронен вид.

Проектът уточнява изрично, че "всички елементи на информацията се представят с еднакъв по размер, вид и формат шрифт".

Кредиторът или кредитният посредник са длъжни да разяснят преддоговорната информация, основните характеристики на предлаганите кредити и допълнителни услуги, условията за прекратяване на договора за кредит или за допълнителни услуги.

Кредитни посредници

Кредитните посредници ще са длъжни да предоставят информация за регистъра на БНБ, в който са вписани, и да уточняват как тази информация може да се провери; те ще са длъжни също да дават информация за кредиторите, за които работят или да посочат, че действат като независими кредитни посредници. Те ще трябва да уточняват дали предлагат услуги по предоставяне на съвет, както и какви са таксите или метода за тяхното определяне, ако не е възможно да ги определи точно, както и комисионите или други плащания, които клиентът дължи във връзка с договора за кредит. Той ще трябва и да разяснява процедурата за подаване на жалби и възможностите за извънсъдебно решаване на спорове.

Реклама

Рекламата не може да съдържа невярна или заблуждаваща информация, пише в проектозакона. Забранява се използването на текстове, които могат да въведат потребителя в заблуждение относно предлагането на даден кредит или разходите по него. Всяка реклама на кредити за недвижими имоти, която посочва лихвен процент или друго число, свързано с разходите по кредита, трябва задължително да съдържа кратко, ясно и разбираемо:

1. наименованието на кредитора, а когато е приложимо за съответния вид кредит, и името/наименование на кредитния посредник;
2. указание, че рекламата се отнася за договор за кредит, който се обезпечава с ипотека върху недвижим имот, когато е приложимо за съответния договор за кредит;
3. лихвения процент, приложим към кредита, с изрично посочване дали е фиксиран или променлив или комбинация от двата, заедно с подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя;
4. общия размер на кредита;
5. годишния процент на разходите по кредита;
6. срока на договора за кредит;
7. размера на погасителните вноски;
8. общата сума, дължима от потребителя;
9. броя на погасителните вноски;
10. предупреждение, че възможни движения в обменния курс на чуждестранна валута могат да се отразят върху размера на дължимата от потребителя сума, с изключение на кредитите, предлагани в евро на потребители, чийто доход е в левове.

Информацията трябва да бъде четлива и/или ясно произнесена.

Оценка на кредитоспособността

Преди предоставянето на проекта на договор кредиторът е длъжен да оцени кредитоспособността на клиента. Кредиторът има право да предостави кредит само когато оценката на кредитоспособността показва, че потребителят ще може да изпълнява задълженията си, произтичащи от договора за кредит, пише в проектозакона.

Оценката се извършва въз основа на информация за доходите, разходите на потребителя и други обстоятелства от финансов и икономически характер, която е необходима и достатъчна за извършване на оценката.

При извършване на оценката се вземат предвид всички фактори, включително допускания за бъдещи събития по време на действие на договора за кредит, свързани с проверка на възможността потребителят да изплати задължението.

Оценката на кредитоспособността не може да се основава преимуществено на допускането, че стойността на недвижимия имот надвишава размера на кредита или че стойността на недвижимия имот ще се повиши, освен ако целта на договора за кредит е строителство или ремонт на недвижимия имот.

След сключването на договор за кредит кредиторът няма право да прекрати или измени договора за кредит във вреда на потребителя на основание на неправилно извършена оценка на кредитоспособността, освен ако се установи, че потребителят умишлено е укрил или е предоставил невярна информация. В такъв случай кредиторът има право да прекрати договора.

Договор

Договорът се сключва в писмена форма, на хартиен или друг траен носител, в два екземпляра - за всяка от страните. Той може да бъде сключен и чрез средства за комуникация. Кредиторът не може да иска заплащане на суми, включително лихви, такси и други видове разходи, свързани с договора за кредит, които не са били предвидени в документа. Клиентът трябва да получи писмено и безвъзмездно и общите условия. Договорът съдържа наименованието на кредитора, адрес и телефон; името на кредитния посредник, адрес и телефон; дата и място на сключване, вид на кредита, срок на договора, общ размер и условия за усвояване на кредита; указание за размера, броя, периодичността и датите на погасителните вноски; лихвения процент, приложим към кредита, с изрично посочване дали е фиксиран или променлив или комбинация от двата, както и периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент; годишен процент на разходите по кредита, заедно с подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя; обща сума, дължима от потребителя по кредита; изисквани обезпечения; разходи, дължими при предсрочно погасяване на кредита; предупреждение за последиците за потребителя и за разходи, дължими при просрочени плащания; наличието на нотариални и на други такси, които са свързани с договора за кредит, когато има такива; допълнителни задължения, които възникват във връзка с договора за кредит, когато са предвидени такива (задължително сключване на договор за застраховка или на друг договор за допълнителна услуга, задължение за откриване на сметка по кредита); подписи на страните.

Кредиторът е длъжен да предостави на потребителя право на избор:

1. да сключи договор за кредит, при който кредиторът се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението по договора след принудително изпълнение върху обезпечението по съдебен ред или след продажба от потребителя със съгласие на кредитора, или
2. да сключи договор за кредит, при който при принудително изпълнение потребителят носи отговорността по чл. 133 от Закона за задълженията и договорите.

Същия текст фигурира и в действащия Закон за потребителския кредит, но с преходните и заключителни разпоредби на проектозакона за кредитите за недвижими имоти на потребители тези текстове се заличават.

При договор за кредит с променлив лихвен процент кредиторът е длъжен да приложи референтен лихвен процент по определена от него методика. Тя съдържа формулата, в която са посочени видът, количествените изражения и относителната тежест на отделните компоненти - пазарни индекси и/или индикатори.

Методиката се описва в договора за кредит и не може да бъде променяна едностранно от кредитора след сключването му, пише в проектозакона.

Тя се публикува и на интернет страницата на кредитора. Кредиторът осигурява информация за индекси, използвани за изчислението на променлив лихвен процент за срок от 20 години.

Кредиторът не може да изисква заплащане на такси и комисиони за действия, свързани с усвояване и управление на кредита, пише още в проекта.

Кредиторът уведомява потребителя на хартиен или друг траен носител за всяка промяна на лихвения процент преди влизането в сила на промяната. Уведомлението трябва да съдържа информация за размера на вноските след влизането в сила на новия лихвен процент, както и за броя или периодичността на вноските, ако се променят.

Годишният процент на разходите (ГПР) по кредита изразява общите разходи по кредита за потребителя, настоящи или бъдещи, изразени като годишен процент, изчислен на годишна база от общия размер на предоставения кредит.

ГПР не може да бъде по-висок от пет пъти размера на законната лихва по просрочени задължения в левове и във валута, определена с постановление на Министерския съвет.

Когато договорът за кредит за недвижим имот е прогласен за нищожен от съда, потребителят връща само чистата стойност на кредита, но не дължи лихва или други разходи по кредита.

Предсрочно погасяване

Потребителят има право да погаси изцяло или частично кредита по всяко време и кредиторът няма право да откаже да приеме предсрочното погасяване.

Кредиторът ще има право да обезщетение в размер до 1% от предсрочно погасената сума, ако от усвояването му до предсрочното погасяване са били платени по-малко от 12 месечни вноски. Ако са били платени 12 и повече вноски, не се дължи обезщетение на кредитора.

Жалби

Жалби, свързани с договорите за кредит, се подават в Комисията за защита на потребителите, която има право да предявяват искове за преустановяване и забрана на действия или търговски практики в нарушение на правата на потребителите, както и да изисква обезщетение.

Контролът по изпълнението на закона осъществяват КЗП и БНБ (в частта за проверката на кредитоспособността на потребителите и за регистриране на кредитните посредници).

КЗП има право да извършва проверки, да получава достъп до всички необходими документи, да съставя актове, да спира заблуждаващи реклами на кредити.

Глобите за неспазването на разпоредбите на закона варират от 1000 до 6000 лева за физически лица и от 5000 до 20 000 лева за юридически.