По-малко от шейсет. Това е броят на обновените жилищни сгради по различни програми в България за изминалите десет години. През това време бе написана Стратегия за жилищно обновяване, която остана на хартия, приключи пилотен проект на ПРООН, чиито препоръки никой не взе под внимание, на финала е европейска програма за енергийно саниране, която след над година бездействие на администрацията още е на ръба на провал...

Докато повечето източноевропейски страни намериха начини да обновят и поддържат наследените от социализма панелни блокове, в България идеята продължава да се разбива в стена от собственически нихилизъм и неспособност на администрацията да предложи и приложи работещ модел. По-инициативните собственици правят нещо на парче, поради което и без това не много красивите блокове заприличаха на клошарски одеяла.

На този фон мащабната програма на ГЕРБ от 1 млрд. лв. за енергийно обновяване на панелни блокове звучи фантастично. Само че... сметката ще я платят всички данъкоплатци и следващите правителства, които ще изплащат теглените за целта заеми. Вместо досега предвижданото макар и минимално самоучастие (25%), което гарантира интерес от получателите и намалява разходите, сега парите ще се дават на калпак, независимо дали собствениците на апартаменти са социално слаби или достатъчно платежоспособни да плащат по 40-70 лв. месечно за комфорта да живеят в по-модерно жилище. В случая още по-скандалното е, че при добре управляван проект (като този на ПРООН) имаше кандидати за саниране и при по-високо самоучастие.

Спорно е и какъв ще е дългосрочният ефект от еднократен ремонт при липсата на навици и задължения за поддръжка на обновените блокове. Краткосрочният е ясен: заряд от 1 млрд. лв. почти сигурно ще изстреля ГЕРБ към нова победа на задаващите се наесен местни избори. С парите на всички нас.

Състояние "неясно какво"
Не може да се отрече едно: програмата на ГЕРБ е най-мащабната инициатива за саниране на панелните блокове до момента. По предварителни оценки ще обхване между 4000 и 6000 панелни и стоманобетонни сгради от общо над 70 000 в страната. Освен това е първата, която включва мерки за конструктивно укрепване.

Безспорната полза е, че за пръв път от години хиляди панелни сгради ще минат техническо обследване, което да установи доколко са здрави и устойчиви на земетръс според съвременните норми. Подобна проверка е от критично значение за блоковете, строени през 60-те и 70-те години, които са към края или вече са надскочили експлоатационния си срок (50 години).

Според специалистите, ако подобни сгради са добре поддържани, животът им може да бъде удължен значително. Това обаче означава да са ремонтирани през годините, да няма течове и да не са допускани преустройства, които нарушават конструкцията. А такава гаранция у нас трудно може да се даде не само за панелните блокове.

Според инж. Георги Кордов, председател на софийската колегия в Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране (КИИП), ако бъдат констатирани проблеми при т.нар. едропанелни жилищни сгради, причината едва ли ще е лошото им изпълнение някога. По думите му обаче, откакто в началото на 90-те години панелното строителство спря, не са правени никакви по-мащабни проучвания за състоянието на тези сгради.

Другите очаквани ефекти от програмата за саниране ще са създаването на допълнителна заетост в строителството и свързаните с него браншове, както и връщането на около 200 млн. лв. ДДС в бюджета при усвояването на средствата. Според сметките на икономическия екип на ГЕРБ косвен ефект ще са по-високите приходи от местни данъци и такси, тъй като данъчната основа на санираните имоти ще нарасне.

Освен това се очаква да се увеличи и пазарната им стойност, както и да намалеят разходите за отопление. Практиката в санираните сгради показва, че след поставянето на топлоизолация сметките за отопление падат с 40% . Според Цвета Наньова, която бе консултант по демонстрационния проект за обновяване на многофамилни жилищни сгради на МРРБ и ПРООН, действително има домакинства, чиито сметки намаляват двойно след саниране. Среден размер е трудно да се определи, тъй като много зависи от състоянието на жилищата - там където дограмата и абонатната станция (при топлофицираните жилища) са вече подменени, спестеното количество енергия естествено е доста по-малко. Също така, при тези собственици на жилища, които дотогава са мръзнали и не са доотоплявали апартаментите си, сметките няма как да намалеят значително. Ефектът при тях е по-скоро: повече комфорт за същите пари.

На фона на тези позитиви обаче големият проблем е, че ако до момента всички програми работеха на принципа "субсидия+самоучастие" (виж карето), сега националната програма на ГЕРБ ще е безплатна за собствениците на санираните блокове, но за сметка на всички останали.

Криворазбраната солидарност
Накратко: нужните милиард левове по програмата за енергийно обновяване ще бъдат осигурени от Българска банка за развитие (ББР) чрез заеми от международни финансови институции. Държавата се ангажира с гаранция на същата стойност, както и с връщане на средствата в рамките на 5 до 10 годишен срок. Първият транш ще бъде заложен още в бюджета за следващата година (виж текста за финансирането).

Това означава, че пари на данъкоплатците ще се използват за подобрения по имотите на ограничена група хора и за повишаване на тяхната стойност. Т.е. от разумен индивидуален или групов избор, подчинен на икономическа логика, санирането се превръща в подобие на социална дейност, за която всички плащат солидарно. При това не е ясно дали тя ще се ползва от наистина нуждаещите се, тъй като подборът се прави само на принципа кой по-рано е подал документи.

Според Зорница Славова от Института за пазарна икономика (ИПИ) в подобен контекст икономическият ефект от програмата за саниране е повече от спорен. "Освен това цената изглежда прекалено висока – за 1 млрд. лв., които ще се платят от джоба на всички данъкоплатци, ще се облагодетелстват няколко хиляди души", коментира тя.

В допълнение безплатната програма ще има точно обратното на дисциплиниращ ефект, тъй като отправя послание: и нищо да не правиш, накрая държавата ще се погрижи.

По тази причина специалисти с опит в реализацията на програми за саниране също са скептични към инициативата на ГЕРБ или поне към дългосрочния ефект от нея. Според тях, дори сега да се изсипят 1 млрд. лв. в стари и неподдържани сгради, без последващ ангажимент за поддръжка от собствениците след 10 години състоянието на имотите им отново ще е лошо и пак ще разчитат на държавата.

"Проблемът не е в липсата на пари, а в мисленето на хората, които не приемат, че като собственици освен права имат и задължения. И санирането няма да го реши", коментира специалист, пожелал анонимност.

Практиката в другите източноевропейски страни също показва, че работят няколко модела, но нито един не е изцяло безплатен. Най-често самоучастието на собствениците се финансира чрез нисколихвени или безлихвени кредити.

По-особен е германският, където собственици са държава и общини, които обновяват блоковете, но срещу по-високи наеми или продажба на жилищата на обитателите им.

Другата практика е в страни като нашата, които още през 90-те години са разпродали ведомствените и общинските апартаменти и имат висок процент на собственост (при нас той е над 97% в жилищния сектор). Още тогава обаче при тях е наложено професионално управление на сградите и сред хората е създадена нагласата, че трябва да инвестират в поддръжка. При санирането там професионалните домоуправители са били тези, които са се занимавали с процеса и с документацията по него.

Изводът е, че ако страната ни иска да изгради устойчив механизъм за управление на етажната собственост, пътят е този или подобен. Другото е краткосрочно наливане на пари в обновяване на определен брой  сгради, което всъщност се случва сега.

Предизборно
Безплатното саниране определено е примамлива оферта, а в политически план - силен ход за печелене на гласове. Така го виждат и представители на строителния бранш, които визират и конкретен залог - местните избори наесен.

Според тях едва ли е съвпадение, че месеци преди тях програмата на ГЕРБ ще предостави огромен финансов ресурс в ръцете на общините (те ще имат ключова роля при избора на сгради за саниране и изпълнители). А в най-големите градове, съответно и с най-много панелни и стоманобетонни блокове, кметовете са именно от управляващата партия.

Очаквано и депутати от опозицията атакуваха програмата в тази посока. Според Мая Манолова от БСП "става дума за грандиозна корупционна схема, с която управляващите планират да купят местните избори". Чуха се и коментари, че в политически план санирането е "новите магистрали на ГЕРБ".

В тази връзка не липсват и опасенията за начина, по който ще бъдат проведени тъжните процедури за избора на изпълнители по програмата. Зорница Славова от ИПИ например я смята за "потенциален генератор на корупция и облагодетелстване на малка група фирми, определени от общинските ръководства по места".

В крайна сметка, какъвто и да е ефектът от програмата за саниране, до изборите наесен на преден план ще са основно позитивите - мащабни ремонти на блокове и усещането, че най-после нещо се прави. Възможните негативи - връщането на заемите и потенциалните проблеми с качеството при ударното строителство, остават за после. Включително за следващи правителства.